Wertermittlung von Apotheken
Ob Kauf, Verkauf oder Übergabe innerhalb der Familie - nur die realistische Wertermittlung Ihrer Apotheke bildet die Grundlage für weitere Entscheidungen. Auch in Fällen von Ehescheidung oder Erbauseinandersetzung ist es entscheidend, dass Sie den Wert Ihrer Apotheke kennen.
Grundsätze der Wertermittlung:
Im Bereich der Wertermittlung von Apotheken hat sich seit vielen Jahren das Ertragswertverfahren
bewährt.
Bei der Ermittlung des Ertragswertes wird von den in Zukunft nachhaltig erzielbaren
Einnahmeüberschüssen ausgegangen.
Von diesen Überschüssen wird im zweiten
Schritt ein kalkulatorischer Unternehmerlohn als Vergütung für die Arbeitskraft des
Apothekeninhabers abgezogen.
Das danach verbleibende Ergebnis stellt die Vergütung für
das im Unternehmen investierte Kapital sowie die Vergütung für die Übernahme des
unternehmerischen Risikos dar.
Zum Unternehmenswert gelangt man schließlich durch Kapitalisierung dieser finanziellen
Überschüsse mittels eines Kapitalisierungszinssatzes. Dies wird erreicht, indem nach
der Formel der "ewigen Rente" die Einnahmeüberschüsse auf den Bewertungsstichtag abgezinst
werden.
Für die Wertermittlung der Apotheke sind somit die beiden Größen "nachhaltig
erzielbarer Einnahmeüberschuss" und "Kapitalisierungszinssatz" erforderlich. Darüber hinaus
ist ein angemessener Unternehmerlohn des Inhabers zu bestimmen.
Ermittlung des Unternehmerlohnes:
Im Gegensatz zu den Kapitalgesellschaften, bei denen die Geschäftsführer oder der
Vorstand Angestellte der Firma sind, so dass deren Tätigkeitsentgelt als Gehaltsaufwand
erfasst wird, darf bei Einzelunternehmen wie Apotheke für die Arbeitsleistung des Inhabers
kein Arbeitslohn als Personalkosten abgezogen werden.
Um dies im Bereich der Apothekenbewertung auszugleichen, ist von den nachhaltig zu erzielenden
Einnahmenüberschüssen ein kalkulatorischer Lohn für die Arbeitskraft des Inhabers
abzuziehen.
Im Ergebnis führt dies dazu, dass lediglich der gekürzte Überschuss mittels Kapitalisierungszinssatz
kapitalisiert wird, da nur er den Ertrag für das im Unternehmen arbeitende Kapital darstellt.
Der Unternehmerlohn eines selbstständigen Apothekers wird sich daher wohl nur in Anlehnung an die
Vergütung, die Approbierte mit entsprechender Berufserfahrung gemäß Bundesrahmentarifvertrag
für in vergleichbarem Umfang geleistete Arbeit erhalten, festsetzen lassen. Hierbei sind auch die
für einen vergleichbaren Angestellten anfallenden Personalnebenkosten einzubeziehen.
Analyse der letzten 4 Wirtschaftsjahre:
Daten werden den Bilanzen, der G+V Rechnungen oder der BWA der entsprechenden Jahre entnommen.
Prognose Käufer:
In der Regel wird hierbei meistens von den Zahlen der Vergangenheit der Apotheke ausgegangen. Die
bisherigen Zahlen werden nun um nicht in der Zukunft des neuen Eigentümers fortführbare
Bestandteile bereinigt.
Unter Berücksichtigung aller vorgenommenen Veränderungen wird eine
Prognose der künftigen erzielbaren Überschüsse erstellt.
Personalsituation aktuell und Personalsituation nach Übernahme:
Hier wird bezogen auf:
- Öffnungszeiten
- Kundenfrequenz
- Lage der Apotheke
Statistiken Verrechnungsstelle:
Wird auf besondere Fälle / Umsatzanteile geprüft, z.B.:
- Hochpreisartikel
- Packungsanzahl
- Packungsdurchschnitt
- Rezeptdurchschnitt
- u.v.m